Prawa własności – co to jest i jakie są jego rodzaje? „Własne mieszkanie” mówi niewiele. W końcu zarówno mieszkanie, które sam kupiłeś, jak i mieszkanie ze spółdzielni są Twoje. Te formy jednak więcej dzieli, niż łączy – różnica polega przede wszystkim na możliwościach zarządzania nieruchomością. Wyjaśniamy, na czym polegają poszczególne prawa własności nieruchomości.
Prawa własności nieruchomości – czyli co?
Pod pojęciem „mieszkania” kryje się wiele niewiadomych. Nawet jeśli możesz swobodnie mieszkać w nieruchomości, to czy możesz ją sprzedać, wynająć lub wyburzyć jedną ze ścian? Te kwestie regulują prawa własności nieruchomości, czyli zapisy wynikające z księgi wieczystej. Dzięki nim sprawa jest na tyle jasna, że nie musisz zastanawiać się, co możesz, a co nie – a po przyjrzeniu się księgom, możesz np. zadecydować, czy warto kupować mieszkanie z ograniczonymi prawami.
Wyróżniamy kilka praw własności – czas wyjaśnić, na czym polegają.
Prawo do własności – i możesz wszystko!
Mieszkanie własnościowe to najpopularniejsza z form własności, dająca jednocześnie najwięcej praw. Jeśli masz takie mieszkanie, jesteś jego prawnym właścicielem i możesz niezależnie od opinii innych osób podejmować decyzje związane z nieruchomością.
Oznacza to, że tylko od Ciebie zależy, czy sam będziesz w nim mieszkał, czy może sprzedasz je, wynajmiesz, albo zastawisz w kredycie hipotecznym. Nikt nie będzie wnikał też w to, do jakich celów wykorzystujesz mieszkanie – jeśli tylko uzgodnisz urzędowo, że Twoje mieszkanie jest np. również siedzibą jednoosobowej działalności.
Jeśli masz prawo do własności nieruchomości, stajesz się też współwłaścicielem tzw. wspólnych przestrzeni. Oznacza to, że razem z sąsiadami możesz podejmować decyzje o zagospodarowaniu czy remoncie piwnic, parkingu czy ogrodu. Jeśli kwestia podlega sporowi, sprawę rozwiązuje sąd.
W tym przypadku wchodzi w grę przeniesienie prawa własności. Jeśli sprzedajesz mieszkanie, zapis o przeniesieniu sporządzi notariusz, zmieniając właściciela w księdze wieczystej. Oznacza to, że osoba, która kupiła od Ciebie lokal, przejmie po Tobie wszystkie prawa i będzie mogła robić z mieszkaniem to samo, co mogłeś robić Ty.
W przypadku kupna mieszkania od dewelopera sprawa jest bardziej skomplikowana, niż w przypadku transakcji dotyczącej istniejącego już mieszkania. Nie można bowiem ustanowić własności w księdze wieczystej dla nieruchomości, która jeszcze nie istnieje (bo nieznane są jej dokładne parametry, np. metraż).
Pierwszym krokiem jest zatem zawarcie u notariusza tzw. umowy deweloperskiej, określającej, jakie mieszkanie – i za jakie pieniądze, deklaruje się sprzedać deweloper. W takiej umowie zawiera się termin podpisania umowy przenoszącej własność mieszkania, którą podpisuje się w momencie założenia księgi wieczystej dla mieszkania gotowego do użytku.
Spółdzielcze prawo własnościowe – niby Twoje mieszkanie, ale nie do końca
O ile w przypadku własności, mieszkanie jest Twoje – i tylko Twoje, w przypadku prawa spółdzielczego to nie Ty jesteś właścicielem nieruchomości. Choć możesz nim rozporządzać i o nim decydować (np. remontując je według własnego uznania), właścicielem wpisanym w księdze wieczystej jest spółdzielnia.
Nie jesteś też współwłaścicielem wspólnych przestrzeni. Nie możesz decydować wspólnie z innymi o przebudowie klatki schodowej czy renowacji ogródka przed kamienicą – o tym może przesądzić wyłącznie spółdzielnia.
Na co potrzebna jest zgoda spółdzielni? Przede wszystkim na wynajem, w ramach którego zmienia się przeznaczenie mieszkania (gdy np. wynajmujący chce przekształcić lokal mieszkaniowy na użytkowy). Na wynajem bez zmiany przeznaczenia, sprzedaż albo przekazanie, spółdzielnia nie musi się zgadzać. Podobnie jest z remontami: dopóki nie dochodzi do wyburzania ścian czy innego istotnego zmieniania rozkładu pomieszczeń, nie jest wymagana zgoda spółdzielni.
Od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Można jednak ciągle obracać nieruchomościami objętymi w przeszłości takim prawem – jeśli zatem kupisz lokal od osoby, która podpisała umowę przed 2007 rokiem, również zostaniesz objęty spółdzielczym prawem mieszkaniowym. Jeśli zaś spółdzielnia zostaje zlikwidowana (bo np. zbankrutuje), przejmujesz mieszkanie na własność.
Spółdzielcze prawo własnościowe lokatorskie – prawie jak najem
W przypadku takiego rodzaju własności masz jeszcze bardziej ograniczone prawa. Nie możesz (bez względu na opinię spółdzielni) sprzedać mieszkania, wynająć go czy podarować innej osobie. Takie decyzje może podejmować wyłącznie spółdzielnia, odnośnie do mieszkania pustego. Czyli takiego, w którym nie mieszkasz. Jedyne, co możesz zrobić to remont – oczywiście za zgodą. Takie prawo można porównać do zwykłego najmu.
Mieszkanie komunalne – czyli przydział
Taki typ mieszkań przysługuje osobom, które spełniają kryteria określone przez gminę. Przysługuje najczęściej osobom, które nie stać na mieszkanie o wysokim standardzie, ale jednocześnie są w stanie opłacać stale mieszkanie tańsze. W przypadku mieszkań z przydziału nie masz żadnych praw, a o zgodę na remont musisz walczyć jeszcze dłużej, niż ze spółdzielnią – komunikujesz się bowiem z gminą.
Ograniczenia prawa własności – na czym polegają?
Wszystkie prawa własności nieruchomości mogą zostać ograniczone przez ustawodawcę. Jeśli np. przez należącą do kogoś pustą działkę ma przebiegać droga, ten, pomimo posiadania pełni praw do rozporządzania swoim gruntem, nie może rozpocząć własnej budowy.
W takiej sytuacji może ubiegać się przed sądem o wykupienie działki przez państwo lub o inny rodzaj zadośćuczynienia. Wystarczy udowodnić, że w wyniku planów przebudowy, nie można zrealizować ustalonego wcześniej planu (np. budowy dodatkowego budynku gospodarczego w obszarze, przez który ma przebiec droga). W takiej sytuacji można znieść Ci ograniczenia prawa własności.
Oczywiście, pod zabudowę wykorzystywane są wyłącznie puste przestrzenie – nie musisz obawiać się, że ktoś postanowi wybudować coś na Twoim gruncie, jeśli już otrzymałeś zgodę na budowę albo gdy nieruchomość już istnieje.
I jak? Wiesz już, czym są prawa własności nieruchomości?