„Chcę sprzedać mieszkanie – podpiszę umowę i już….” Niestety, to nie takie proste. Umowa sprzedaży mieszkania sporządzona w nieprawidłowy sposób Cię nie zabezpiecza – może np. uprawnić kupującego do zapłaty znacznie później, niż się tego spodziewasz. Wyjaśniamy, jakie zapisy i informacje powinna zawierać umowa – i jak sporządzić ją tak, by od razu zadowoliła obie strony.

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania

Choć do finalizacji transakcji dochodzi przy notariuszu, część osób woli zabezpieczyć się znacznie wcześniej. Jeśli np. mieszkasz za granicą i chcesz upewnić się, że kupujący nie zmieni zdania, zanim zdążysz przyjechać do kraju – zawrzyj z nim umowę przedwstępną. To samo tyczy się sytuacji, w której umowa nie może być zawarta natychmiastowo przez powody finansowe (np. oczekiwanie na decyzję w sprawie kredytu).

Umowa przedwstępna to nic innego, jak dokument, w którym obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej – czyli w tym przypadku aktu notarialnego, świadczącego o sprzedaży mieszkania. Po podpisaniu takiego dokumentu spotkanie musi dojść do skutku: praktycznie nie wchodzi w grę scenariusz, w którym kupujący się rozmyśli i zostawi Cię na lodzie. Osoba, która nie wywiąże się z umowy, zostaje bowiem objęta roszczeniami.

Chcę sprzedać mieszkanie – od notariusza do umowy

Warto zaproponować taki układ z jeszcze jednego powodu – bo sprawdzić, czy kupujący myśli o transakcji na poważnie. Jeśli nie jest pewien, czy ostatecznie kupi mieszkanie, przestraszony karami finansowymi po prostu takiego dokumentu nie podpisze i oszczędzi Twój czas.

Jeśli zaś kupujący nie wie, czy otrzyma kredyt, w umowie można uwzględnić zapis świadczący o nieważności umowy w sytuacji odrzucenia wniosku kredytowego. Spokojnie: taki zapis jest korzystny dla obu stron.

Tobie, daje bowiem większą pewność, że transakcja dojdzie do skutku – banki patrzą lepiej na wnioski zawierające umowę przedwstępną z racji, że mogą uznać przyszłe mieszkanie kredytobiorcy za hipotekę.

Bez obaw – umowa przedwstępna może być zawarta bez obecności notariusza. Jeśli więc interesuje Cię sprzedaż mieszkania online, koniecznie sporządź dokument, w którym zawrzesz następujące zapisy:

• przedmiot umowy sprzedaży wraz z danymi (numer z księgi wieczystej, adres nieruchomości, stan prawny, informacje dodatkowe np. sprzedaż z lokatorem/kredytem);
• cena nieruchomości;
• strony umowy (imię, nazwisko, nr dowodu osobistego, PESEL bądź NIP, adres zamieszkania);
• data i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej i planowany termin zawarcia umowy sprzedaży mieszkania u notariusza – nie trzeba określać konkretnego dnia, wystarczy podać datę graniczną, do której umowa powinna być zawarta;
• ew. informacje o wpłaconej zaliczce i roszczeniach – np. żądanie wpłaty dwukrotności zadatku w razie niewywiązania się z umowy.

Umowa sprzedaży mieszkania

Umowa sprzedaży mieszkania to dokument, który można podpisać wyłącznie w obecności notariusza – inaczej jest nieważny. Spotkanie może, ale nie musi być poprzedzone podpisaniem opisywanej wcześniej umowy przedwstępnej: to opcjonalne zabezpieczenie, pomocne, ale nieobowiązkowe.

Choć umowę sporządza notariusz na miejscu, nie oznacza to, że nie możesz przygotować się do wizyty: to wręcz wskazane! Dzięki zaproponowaniu odpowiednich zapisów zabezpieczysz się m.in. przed próbą odwlekania zapłaty. Powiemy za chwilę, jakie to zapisy – przyjrzyjmy się najpierw danym, które stanowią nieodłączny element umów.

Podstawowe dane, które trzeba zawrzeć, to:

• dane obydwu stron (imię, nazwisko, nr dowodu osobistego, PESEL bądź NIP, adres zamieszkania, imiona rodziców);
• dokładna data sporządzenia aktu (dzień, miesiąc, rok, ew. godzina);
• przedmiot umowy (adres nieruchomości, powierzchnia, kondygnacja, liczba pomieszczeń, numer księgi wieczystej, stan prawny, dane z ewidencji gruntów lub budynków, informacje dodatkowe np. sprzedaż z lokatorem/kredytem – jak widzisz, podać trzeba znacznie więcej danych, niż w przypadku umowy przedwstępnej);
• miejsce sporządzenia aktu, dane notariusza oraz siedziba kancelarii notarialnej;
• data i termin płatności oraz jej forma (gotówka, depozyt notarialny, przelew w biurze notariusza);
• data przekazania nieruchomości.

Bezpieczna sprzedaż mieszkania – czyli na co zwracać uwagę u notariusza

Bazowe zapisy to nie wszystko: umowa bazująca wyłącznie na nich nie chroni Cię przed odwlekaniem zapłaty. Jeśli więc chcesz sprzedać mieszkanie i maksymalnie zabezpieczyć swój interes, koniecznie zawrzyj w umowie konkretny termin płatności (nie „do dnia”, tylko „dnia”). Najlepiej umówić się na płatność tu i teraz – jeśli nie jest to możliwe, zabezpiecz konieczność zapłaty ustalonej kwoty.

Wystarczy, że notariusz podda stronę kupującą egzekucji z art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego:

• 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.”

https://arslege.pl/tytuly-egzekucyjne/k14/a10053/

Taki zapis zabezpiecza sprzedającego – bo zapewnia, że jeśli druga strona nie wpłaci ustalonej kwoty w wyznaczonym terminie, sprawę będzie można skierować od razu do sądu rejonowego, który błyskawicznie nada aktowi klauzulę wykonalności: czyli innymi słowy, wyśle do wierzyciela komornika.

Pamiętaj – jeśli myślisz: „Chcę sprzedać mieszkanie…”, podejdź do tego z głową i zabezpiecz swój interes!
Możesz też skorzystać z usług naszego biura: Skup nieruchomości online za gotówkę, wypełniając Formularz kontaktu. Wycenimy Twój lokal za darmo i bez żadnych zobowiązań.